جایگاه قرارداد مشارکت در ساخت در نظام حقوقی ایران و تأثیر آن بر تعهدات طرفین در برابر خریداران ثالث
الموضوعات : حقوق مدنینرجس خان والی 1 , سید علی جبار گلباغی ماسوله 2
1 - دانشجوکارشناس ارشد حقوق خصوصی، گروه حقوق، موسسه آموزش عالی احرار، رشت، ایران.
2 - استادیار گروه فقه و حقوق، دانشکده علوم انسانی، واحد لاهیجان، دانشگاه آزاد اسلامی، لاهیجان، ایران.
الکلمات المفتاحية: قرارداد مشارکت در ساخت, خریدار ثالث, نسبی بودن قراردادها, قانون الزام به ثبت رسمی معاملات, مسئولیت تضامنی.,
ملخص المقالة :
قرارداد مشارکت در ساخت علیرغم رواج گسترده در پروژههای عمرانی ایران، از نظر ماهیت حقوقی در میان عقود معین و نامعین همچنان مبهم است. این ابهام هنگامی تشدید میشود که سازنده بخشی از واحدها را به خریداران ثالث پیشفروش میکند و متعاقباً قرارداد اصلی مشارکت با اختلال مواجه میگردد. در این پژوهش که به روش کتابخانهای و تحلیلی انجام شده، دو سؤال اساسی دنبال میشود: نخست آنکه آیا ماهیت قرارداد مشارکت به خودی خود تعهدی برای مالک در برابر خریداران ثالث ایجاد میکند یا خیر؟ فرضیه مقاله بر آن است که اصل نسبی بودن قراردادها حاکم بوده و مسئولیت اولیه متوجه سازنده است، مگر آنکه شرط وکالت یا نایبی ضمن عقد احراز گردد. دوم آنکه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چه تأثیری بر این تعهدات دارد؟ یافتهها نشان میدهد این قانون گرچه امنیت ثبتی را افزایش داده، در ماهیت روابط سهوجهی تحول اساسی ایجاد نکرده و کماکان نیاز به اصلاح قانون پیشفروش ساختمان و شفافسازی مسئولیت تضامنی مالک و سازنده احساس میشود.
1. Abbasloo, B. (2015). Civil Liability: A Comparative Approach. Tehran: Mizan Publications, 2nd ed. [In Persian]
2. Ab Ravesh, R. (2023). A Study of the Civil Liability of the Owner and the Builder in Construction Partnership Contracts. University of Kashan. [In Persian]
3. Bani Hashemi, M. (2017). Dissolution and Annulment of Contract under the General Conditions of Contract. Tehran: Javidaneh, Jangal. [In Persian]
4. Darab Pour, M. (2006). Civil Liability Arising from Damage to Real Property, Structures, and Buildings: A Comparative Study with English Law. Legal Research Journal, Winter 2006, No. 44, pp. 139–198. [In Persian]
5. Eslami Nia, Q.; Fouladi, K.; Parham Mehr, H. (2023). The Effect of Rescission of Construction Partnership Contracts on Pre-Sale Contracts from the Perspective of Jurisprudence, Law, and the Building Pre-Sale Law. Civil Jurisprudence Teachings Journal, Autumn and Winter 2023, No. 28, pp. 27–52. [In Persian]
6. Fahimi Bayrami, P.; Radan Jabali, A. (2019). A Study of the Legal Doctrine of Construction Partnership Contracts and Its Comparison with the Civil Partnership Contract. International Conference on Religious Research, Humanities, Fiqh, and Law, 2019, pp. 188–196. [In Persian]
7. Gholami Pour, H. (2024). A Study of the Legal Nature of Construction Partnership Contracts. Journal of Studies in Political Science, Law, and Fiqh, Summer 2024, Vol. 10, No. 2, pp. 252–263. [In Persian]
8. Isaei Tafreshi, M.; Mohaqeq Damad, M. (2002). The Scope of Civil Liability Arising from Breach of Contractual Performance. Nameh-ye Mofid Journal, No. 33. [In Persian]
9. Kalaei, F. (2015). Civil Liability of Building Constructors. Payam Noor University, South Tehran Branch. [In Persian]
10. Katouzian, N. (2006). General Rules of Contracts, Vol. 3, 2nd ed. Tehran: Sherkat-e Sahami-ye Enteshar Publications. [In Persian]
11. Katouzian, N. (2012). Non-Contractual Obligations: Civil Liability, Vol. 2. Tehran: University of Tehran Press. [In Persian]
12. Layeq, M. (2011). Engineering Law: Civil and Criminal Liability of Engineers. Tehran: Jangal Publications. [In Persian]
13. Mehimeni, S.; Nikoomanesh, A.; Vaziri, M. (2021). A Study of the Proper Implementation of Building Pre-Sale in Order to Guarantee Citizens’ Rights, with Emphasis on the Building Pre-Sale Law of 2010. Medical Law Journal, Spring 2021, No. 56, pp. 59–73. [In Persian]
14. Mohaqeq Damad, M. (2009). Rules of Fiqh (Civil Section 1). Tehran: SAMT Publications. [In Persian]
15. Mohammadi, A. (2010). Rules of Fiqh. Tehran: Mizan Publications. [In Persian]
16. Mokhtarian, M.; Mokhtare’, A. (2025). The Rights of the Builder in Construction Partnership Contracts. Scientific Quarterly of New Fiqh and Law, 2025, Vol. 6, No. 24, pp. 1–19. [In Persian]
17. Naserian, M. (2025). An Analysis of the Legal Nature of Civil Partnership Contracts, Their Obligations and Executive Effects, with a Critique of the Legislator’s and Legal Doctrine’s Viewpoints. Journal of Strategic Studies in Humanities and Islamic Sciences, Summer 2025, No. 75, pp. 309–332. [In Persian]
18. Novin, P. (2013). Civil Law 4: Comparative Civil Liability in Iran, France, and England. Tehran: Ganj-e Danesh Publications. [In Persian]
19. Parham, H. (2017). An Analysis of the Acceptance of the Principle of Compensation for Damages in Construction Partnership Contracts. Journal of Social Science Studies, Spring 2017, Vol. 3, No. 1, pp. 10–19. [In Persian]
20. Sahraei, M. (2018). The Process of Transfer of Ownership in Building Pre-Sale Contracts, 2nd ed. Tehran: Behnami. [In Persian]
21. Sharifi Al Hashem, A.; Karami, F. (2016). An Analysis of the Legal Nature of Building Construction Contracts with a Review of European Legal Principles. Comparative Law Journal, Winter 2016, No. 106, pp. 47–70. [In Persian]